台灣第一季的房地產數據出現了分化。

住宅成交價格較前一季出現微幅上升,移轉數量則是較去年同期上升。而在商業地產部份,去年商辦大樓的空置率創下近十年來新低,看起來似乎是一片正面消息。

我在之前的《法拍來了,壞帳也來了,台灣房地產怎麼了》視頻中曾經提過,台灣住宅市場在經過數年緩跌之後,開始出現了一些不一樣的現象,包括法拍移轉數量開始上升,以及住宅抵押貸款逾放比也跟著上升的趨勢,到了2018年第一季,這樣的現象似乎沒有停下來。

而同樣是商業地產,去年的觀光旅館住用率只有64.8%,創下自2009年以來的新低水準,今年的第一季更是只剩下60.48%,這樣的分化數據該怎麼解讀呢?

先講結論,我認為住宅市場全年持平或緩跌機率較高,速度需要視總體經濟環境而定;觀光旅館將會進入退場期,這可能是大型地雷;而商辦部分還有幾年好光景,但供給將會在接下來幾年陸續出籠。

 

住宅市場:看誰撐得比較久

從價格來看,2018年第一季全台都會區房價指數多數較前一季呈現上漲,然而,買賣移轉棟數為66,060棟,相較於前一季的69,056棟出現萎縮,但較去年同期的59,715棟成長。目前預估全年買賣移轉數量可能在27萬棟左右,這個數字雖然較去年成長,但相較於2014年的房價高點之前,動輒30萬到40萬棟的移轉數量來看還有明顯的距離。


figure-1

 

果成交量沒有辦法進一步放大,那表示買賣雙方對於價格認知仍有一定差距,接下來要考驗的就是雙方的財力與意志力了。

我在之前的影片中曾提過寬限期到期的因素,讓這幾年的住宅抵押貸款逾放比跟法拍移轉數量開始上升。今年第一季的法拍移轉數量為1,231件,較去年同期的1,149件出現微幅增加,雖然整體出現上升趨勢,但總數還在相對低點。

而在住宅抵押貸款逾放比的部份,前三大房貸承作銀行包括土地銀行、台灣銀行與中國信託,由於前兩家銀行非公開上市公司,所以沒有公佈第一季季報,中國信託今年第一季的住宅抵押貸款逾放比為0.24%,較去年底的0.23%微幅上升。而在第四名到第十名部份,則是有三家下降、一家持平、三家上升。

 

figure-2

 

目前看來買賣雙方還在持續拉鋸,那麼,時間對誰有利?

簡單來說,油價已經突破每桶70美元,美國升息可能加速,我在《金管局出手護港幣,亞洲金融風暴會否再起?》影片中提到,對於非美貨幣來說,要不就是面臨資金外流問題,不然就是跟著升息,包括香港、阿根廷、土耳其、馬來西亞、巴西都面臨這個問題,而新台幣近期對美元開始走弱也是同樣原因,而不論是資金外流或是升息,對於房地產價格來說都會是個壓力。

這或許是今年520檔期大爆量的原因吧? 先賣先贏。

 

觀光旅館:可能是大型地雷

台北的六福皇宮前陣子宣布要結束營業了,但其實台灣觀光旅館業的困境應該早在幾年前就可以預期。

figure-3

2014年那年,也就是台灣房地產價格最高的那一年,許多集團與建商投入旅館經營。從數字來看這是一個合理決定,畢竟在那之前的五年,外國旅客來台觀光人次增加了快一倍;而那一年,觀光旅館的住用率來到了72.02%的歷史新高。

所以從數據來看,當時蓋旅館很合理,但當大家都這麼做之後,旅館就變成蛋塔了,如果你當時看到了未來新增旅館房間數的推估數據,你還會想要開旅館、民宿?或著是投資旅館業的股票嗎?

現在旅館業面臨了兩個問題,第一個是供給增加太快,第二個就是來台旅客停滯了。若以2014年為分界點,那之前的五年,台灣的觀光旅館、一般旅館與民宿的總房間數增加了20%,但來台旅遊人次大幅增加了125%。但從2014年到2017年,房間數又增加了22.52%,但來台旅遊人次呢?只增加了8.36%。

把這些問題濃縮成一個單一指標,那就是住用率了。

 

figure-4

 

以觀光旅館為例,今年第一季的住用率只有60.48%,已經跌破2009年次貸風暴之後的低點,而住用率上一次跌破60%,已經要追溯到2003年的SARS了。這些問題,其實早在2014年就可以預期,而從下圖也可以看到,從2014年以來,旅館業股票的報酬率是遠低於整體指數的。

 

figure-5

 

旅館業的問題不是在短時間之內可以解決的,比如說,旅遊人數。來台旅客人數停滯了,相對來說,台灣人出國旅遊人次則是出現快速成長,也就是說,除了外國人不來台灣之外,台灣人自己也不留在台灣玩,所以住用率就持續滑落。

需求短時間上不來,那另外的方法就是減少旅館業供應量。一種是旅館業自行淘汰,另一種方式就是轉型為其他用途,但不論是哪一個可能都需要一段時間,所以對於旅館業來說,未來幾年很可能都還看不到隧道的出口。

 

商辦市場:榮景還有一兩年

旅館轉型為其他用途的這個方向其實是可能的。

因為過去這幾年旅館供應量之所以會大幅增加,其中一項原因就是部份的舊商辦大樓被改建為商務旅館。諷刺的是,當大家一窩蜂作商務旅館後,卻面臨了十五年來最低的住用率,反而前些年被拿來改建的商辦市場,卻在這幾年變得相當搶手。

去年台北市商辦的租賃去化量為4.1萬坪,創下10年新高,而空置率則為近十年新低。一方面是目前仍處在全球景氣的相對高點,所以商辦需求相對穩定,另一個原因就是前述的供給問題了。

然而反應在租金卻沒有明顯上漲,最近年度大多維持在1%到2%的調升幅度。其中一個很重要的原因就在於商辦大樓供給將陸續出籠,今年預估新增的供給量達5.53萬坪,已超越去年總去化量。房東考慮到承租戶可能會選擇到搬遷到更新穎的商辦大樓,因此也不太敢大幅調升租金。

而這幾年仿造WeWork共享空間模式的後進者非常多,這種二房東的經營模式可能會讓空置率被低估。

因為就算這些共享空間沒有再進一步把空間租出去,它在第一手業主的帳上還是算滿租的狀態。而以這些共享空間的定價來看,我其實蠻懷疑它們究竟能夠存活多久?因為它們要面對的通常是對較成本敏感的新創業者或自雇者,而這些人是否會為了週邊服務而付出那麼貴的租金成本,這可能要找時間去實地看看才會知道了。

所以我認為,從幾個不同層面來看,隨著商辦供給增加,以及全球資金緊縮,商辦空置率很可能在接下來幾年就會開始上升。

也因此,對於房地產在第一季分化的數據,首先,我認為是不同的市場區隔所致;其次,則是買賣雙方仍在拉鋸,但從整體大環境來看,我認為時間對於買方來說還是相對有利的,這就是我對台灣房地產市場目前的看法。

 

這份台灣房地產趨勢報告每季度會出刊一次,下一次出刊時間預計是在八月中旬。

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