• 命中108年地政士-土地登記實務第一題 25分

106年12月1日修正土地法第三十四條之一執行要點須留意

甲、乙、丙三人共有一筆土地,應有部分各三分之一。

(一)甲、乙二人未經丙同意將該土地以1000萬元出售於丁,買賣是否有效?

(二)丙有優先購買權嗎?

(三)丙嫌價格太貴,主張願以900萬元購買,則效力如何?

(四)申辦所有權移轉登記應提出那些文件?

(五)戊、己兩人合夥丁購買1/2土地,出資額各為戊300萬己200萬,於登記上是否可行?

(一)買賣有效

土地法第34條之1第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」準此,甲、乙二人同意出售,丙不同意出售,同意之人數已超過一半,同意之應有部分已超過一半,故買賣有效。

(二)丙有優先購買權

土地法第34條之1第4項規定:「共有人處賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先購買。」又,土地法第三十四條之一執行要點第10點規定:「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時,他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」;同要點第11點「他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者,其優先購買權視為放棄。」準此,甲、乙二人未經丙同意將該土地出售於丁,不同意共有人丙有優先購買權,且須在十五日內表示。※106年12月1日修正土地法第三十四條之一執行要點將原先十日修改為十五日

(三)丙等同拒絕優先購買

丙嫌買賣價格太貴,主張願以900萬元優先購買,等同拒絕優先購買

(四)申辦登記應提出之文件

土地登記規則第95條規定:「部分共有人就共有土地全部為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權申請登記時,登記申請書及契約書內,應列明全體共有人,及於記申請書備註欄記明依土地法三十四條之一第一項至第三項規定辦理。並提出已為書面通知或公告知證明文件,及他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。依前項申請登記時,契約書及登記申請書上無須他共有人簽名或蓋章。」又,土地登記規則第97條第1項規定:「申請土地權利移轉登記時,依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款、或文化資產保存法定二十八條規定之優先購買權已放棄優先購買權者,應附具出賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣。」準此,依土地法34條之1申辦買賣所有權移轉登記應提出下列文件:

1.登記申請書:

登記申請書應列明全體共有人及於登記申請書備註欄記明依土地法34條之1第1項至第3項規定辦理。另,登記申請書無須他共有人簽名或蓋章。

2.登記原因證明文件:

買賣契約書應列明全體共有人。另,買賣契約書無須他共有人簽名或蓋章。

3.土地所有權狀:

他共有人之土地所有權狀未能提出者,得免提出。

4.身分證明文件:

申請人應提出戶籍謄本或戶口名簿影本。

5.其他有關文件:

(1)已為書面通知或公告之證明文件。

(2)他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。

(3)優先購買權人已放棄優先購買權者,應附具出賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確以放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣。

(五)登記為可行,土地可登記為丁分別共有1/2、戊、己公同共有1/2,合計為1

依民法第827條第1項規定:「法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。」又民法第668條規定:「各合夥人之出資及其他合夥財產,為合夥人全體之公同共有。」基於一物一權原則,一個物僅能有一個所有權,但得為二人以上共同享有,此即為「共有」,而共有類型可為「分別共有」與「公同共有」,故該土地可登記為丁「分別共有1/2」,應有部分抽象存在於共有土地全部(1/1)任何一部分,而非具體特定於共有土地(1/1)某一部分;戊、己基於合夥契約於剩餘「分別共有1/2」土地上成立公同共有,其權利及於剩餘「分別共有1/2」土地之全部,各公同共有人無專屬於自己之應有部分,惟戊、己之潛在應有部分(即投資額)分別為五分之三、五分之二。準此,土地所有權可登記為丁分別共有1/2,戊、己公同共有1/2,合計為1,登記為可行。figure-1第(五)題示意圖

同場加映:

問題(一):甲、乙、丙三人共有一筆土地,每人持分相等。僅甲、乙二人同意遂將該土地依土地法34條之1出售於A、B、C、D四人共有,試問此處分是否可行?

答:

該土地原為三人共有,依土地法第34條之1規定出售於四人共有。共有人數未減少,反而增加,違反土地法34條之1之立法意旨(即減少共有人數),故其處分不可行

問題(二):甲、乙、丙三人共有一筆土地,三人全體同意將該土地出售於A、B、C、D四人共有,試問此處分是否可行?

答:

該土地原為三人共有,經全體共有人同意而非依土地法34條之1之規定,將該土地出售於四人共有,因此不受土地法34條之1立法意旨之拘束,故其處分可行

figure-2figure-3★土§34-1腦彎急轉筋☆