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今天要跟大家介紹的是台灣的房地產市場,在經過了三、四年的緩跌之後呢,我們發現開始出現了一些,過去所沒有看到的現象。

比如說法拍屋的移轉數量出現了過去8年來的首度回升,銀行的住宅抵押貸款逾放比也開始上升。為什麼這些現象是現在才開始出現?

我的意思是房地產已經跌了三、四年了,然後壞帳跟法拍是現在這個時候才看到,這是一個暫時性的現象嗎?還是它是另外一個階段的開始?

如果我們把時間拉長來看,現在的我們究竟應該站在買方還是站在賣方?

這就是我們今天的節目要告訴大家的。


寬限期結束後的付款衝擊

我們先來看看住宅抵押貸款逾放比的變化好了。

房貸規模前三名的銀行分別是,土地銀行、台灣銀行、以及中國信託。

在過去的這四年來,除了台灣銀行的逾放比有比較明顯的上升之外,其他像土地銀行其實是相當平穩的。而中國信託甚至是出現了逐年下滑的現象。

但如果我們看第四名之後的銀行就不是這樣了。後面七家銀行的逾放比幾乎都是持續地上升,而且整個曲線有越來越陡的趨勢。

figure-1

至於其他資產規模更小的銀行,像是華泰銀行、板信商銀的住宅抵押貸款逾放比都已經突破了1個百分點了。

為什麼逾放比會在這幾年大幅地攀升呢?

我認為最關鍵的一個因素就是寬限期。傳統的房貸會把本金跟利息平均分攤在每一期的繳款裡面,比如說如果你貸款1,000萬的房貸、20年期、房貸利率是1.5%的話,我們平均每個月要繳的本金跟利息加起來應該是48,255元。

而寬限期的意思就是銀行會讓你在一定的期間之內只償還利息,而不用償還本金。假設說我們有3年的寬限期好了,那麼在這3年的寬限期內呢,我們一個月只要繳12,500元,這可能比很多人去租房子還便宜很多。

這個條件看起來是很不錯吧?

但是到了寬限期過後呢,我們一個月要繳55,565元,比前面每個月平均攤還的金額還多出許多。

更重要的是,你如果從寬限期的12,500元跳升到沒有寬限期的55,565元,這中間的大幅跳升有個專有名詞,叫作付款衝擊。

figure-2

什麼樣的人會使用寬限期?

一種是手頭現金不夠充裕的購屋者,另外一種就是投資客了。

以前面的例子來看,對於這些投資客來說,他們前三年就少繳了差不多100多萬的現金,而這筆錢又可以拿來作為購置其他物件的頭期款。

所以對於這些投資客來說,寬限期其實是一種很好的放大投資槓桿的財務工具。對於他們來說,只要房地產價格在這寬限期之內是持續上漲的,他就可以盡可能地放大他的投資槓桿,來追求利益的最大化。

但很可惜的是,台灣的房地產價格在2014年見到最高點之後開始反轉,到現在已經連跌了差不多3年了,而寬限期呢 也陸續地在接下來這幾年要到期,再加上房屋稅的調漲讓他們的持有成本大幅增加。眼看著房地產價格在短時間內不太可能大幅度回升,所以呢,這些投資客就開始調漲他們的房租以支應他們的持有成本。

我們在之前的影片曾經提過,這也是為什麼我們可以看到,很多黃金店面現在是空置的情況。因為店家無法負擔高漲的房租,所以很多店面也就因此轉為特賣會或是夾娃娃店。

而那些無法持續繳款的投資客就開始拋售他們的物件,或是把這些物件丟還給銀行,法拍跟壞帳才會開始浮現。

我最近在一些加密貨幣的場合發現了一個很熟悉的身影,他是過去常常出現在電視上的房地產投資客之一,他也許是體認到炒房的利潤已經不像過去那麼高了,所以開始轉往兼營加密貨幣的炒作,這也許是一個很有趣的另類指標。


升息循環才剛要開始

這種違約率的上升是一個短期的現象呢?

還是真正的問題現在才剛剛要開始?

我們拿美國次貸風暴的例子來看好了,當時他們在2004年啟動了升息循環,然後房價在2006年見到了最高點開始反轉。這時候寬限期也陸續到期了,所以呢,就出現了我們剛剛所說的付款衝擊,然後房地產價格就出現了自由落體般的崩跌。

當時房貸違約率最低的時候是在2004年的第3季,只有1.41%。

然後隨著升息循環開始,違約率也開始慢慢地爬升,經過了2年,在2007年1月突破2%。表面上看起來整體違約率只增加了0.59%,但就在幾個月後,美國第二大次級房貸公司新世紀金融宣布破產。這個時候呢,違約率開始出現了直線上升了。2008年1月突破3%、而到了2009年1月已經到了7.95%了。

figure-3

台灣的經驗也是一樣,在前一次的升息循環,美國出問題的是房地產市場。

台灣呢?則是在2005年到2006年出現了現金卡跟信用卡的雙卡風暴。

當時許多的消費者是採取以卡養卡的方式,這就跟在房地產市場裡面的投資客

採用高槓桿的投資方式是很類似的。但是呢,當銀行開始緊縮信用之後,這種以卡養卡的方式就沒有辦法繼續下去,所以當時的雙卡違約率在短短的一年之間從1個百分點不到快速攀升到8%以上。

所以不管是房地產的貸款或是這種消費型的貸款,我們可以發現這個違約率的上升,通常是指數性的直線上升而不會是一個平滑的曲線。

為什麼會這樣子呢?

對於這些銀行來說,他們在最初期可能會選擇比如說放寬它的寬限期、甚至是延長房貸的期間來跟這些購屋者協商,藉由這樣的方式來降低他們的違約率。

但是,如果房地產價格持續下跌之後,這些銀行就會想他們是不是應該要先賣先贏,保住他們抵押品的價格。

這是一種典型的合成謬誤,意思是說,如果只有一家銀行這樣子想,緊縮信用確實是可以保住它的抵押品價格。但是如果所有的銀行都這樣子想,搶先想要賣出他們的房子,那就會變成一場金融災難。

到時房地產就會出現崩跌式的快速下跌,所以我們不應該只看到現在的低違約率而感到放心,更重要的是我們要持續觀察,這樣的違約率有沒有持續加速的現象,特別是那些中小型的金融機構。


人口趨勢長期不利房地產

10年過去了,美國現在開始了另一輪的升息循環,而我認為台灣最快在今年也會加入升息的行列。

即使台灣不升息,但是在利差逐漸擴大的情況之下,我們也可能要面臨資金外流的壓力。

比如說最近港幣對美元已經創下近35年來的新低、其他像印尼、菲律賓的貨幣也都出現了貶值的走勢。

不論是哪一種,我們可能都要面臨實質利率上升的狀況,所以可以預見的台灣的房地產價格在未來幾年之內可能都會持續不振,那至於什麼時候會看到房地產加速下跌跟違約率進一步上升呢?那就取決於美國升息的速度跟幅度了。

這是短期貨幣循環的影響,而長期來看,我認為影響房地產價格的重要因素還是在於人口。

我們在之前的影片曾經提到過這個現象,台灣的勞動力人口在2015年達到最高峰之後開始減少。

而台灣總人口呢,最快在2021年就會出現淨減少,再經過20年之後,到了2041年,我們的總人口已經減少了186萬人,這差不多是一個台南市的人口數。

figure-4

台灣目前有844萬戶,其中空屋戶數有86萬戶,空屋率差不多是10.22%。

假設一戶是三個人好了,那麼到了2041年,我們全台灣就會減少62萬戶,到時候的空屋率,就會上升到17.54%,這還不計入這幾年陸續新增加的物件。

所以這種剛性需求的減少,將會是台灣房價未來最大的壓力來源。

除了總人口減少之外,另一個現象就是各縣市之間的人口移動,以2017年的數據來看,台灣人口有持續往大都會區移動的趨勢。

figure-5

這理由很簡單,因為在大都會有更多的就業機會、社會福利跟醫療環境等等。

六都裡面呢,只有高雄跟台北出現了減少。前者可能是就業的問題,後者應該是居住的成本太高,但是這種往大都會靠近的馬太效應,不太容易出現明顯的逆轉現象。所以那些人口移出的縣市,未來房價的修正幅度也會比較明顯。

這就是我對於台灣房地產市場的看法。

以上就是今天的〈王伯達觀點〉

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我們下次再見囉 拜拜。


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canu
2018/10/02
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