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近來又聽到許多豪宅成交,但價格有更好、也有更壞。譬如天王周杰倫砸下6.6億元買下頂樓戶而聲名大噪的北市豪宅「和平大苑」,今年3月有10樓的交易資訊揭露,成交價2.15億元,扣除車位後單價約133.2萬元,相較去年4月成交單價141.5萬元的11樓,價差約8萬元。

此外,同樣3月的交易資訊,北市松山區的「文華苑」也有成交,13樓以總價約6億元成交,每坪單價約214.99萬元,單價與總價皆創下該社區的新高紀錄,在2015年景氣高峰時,該社區10樓的成交單價,每坪約205.4萬元。

據報導,房仲業者指出,近期不少豪宅成交,一方面是價格修正已來到甜蜜點,二方面是資產客戶陸續有換屋需求,加上北市豪宅稅調降(豪宅稅率由「1+路段率」改為「1+固定比率」,固定比率為120%),進一步增加高端買家的意願。

近年文華苑交易記錄

交易年月

總價(萬)

單價(萬/坪)

總面積(坪)

樓別/樓高

108/03

60,741

214.99

350.1

13/15

107/10

53,000

184.6

350.1

9/15

107/5

48,485

169.8

350.1

10/15

107/4

56,649

201.4

338.8

13/15

106/12

53,233

186.6

351.5

2/15

106/10

45,940

159.8

350.1

4/15

106/7

53,000

184.6

350.1

9/15

106/6

51,400

181.7

338.8

5/15

106/3

52,692

184.2

350.1

11/15

資料來源:實價揭露網站、信義房屋不動產企研室

Q1:從去年以來,豪宅頻傳成交,但價格有更好也有更壞,原因為何?如何分辨真、假豪宅?

從富豪的角度,買豪宅多為資產配置與子女贈與傳承之用,所以多為自用需求。畢竟以豪宅動輒每坪上百萬的價格,相對可負擔的租金不太可能有好的投資報酬率。所以,豪宅比較像是藝術品,買了以後若「買壓大於賣壓」,自然就會增值。

我曾參觀不少豪宅,除了剛開始的「哇」之後就會慢慢分辨哪個喜歡哪個不喜歡,這體驗有點像去住高級飯店,住了幾天後才會慢慢體會哪種是細水長流的好。

我認為豪宅有三大指標,第一是地段,第二是設計,第三是鄰居。

就像豪宅税依地段率課稅也不無道理,好的地段總是有較多富豪想進駐。在香港想住淺水灣或山頂,在上海想住靜安區,在台北呢?也許是大安區或者信義計畫區,住在哪裡就有該有的水準價格,地段還是最重要的。我有個文青建商朋友在五股蓋豪宅,價格硬是比當地貴兩倍,大家去看覺得設計很棒,但是就是不會出手買。為什麼?就是因為地段問題。

設計方面就見仁見智了。有人喜歡歐式宮廷風,有人喜歡現代極簡風。我認為這就像買車一樣,若買輛黑色賓士或BMW肯定很多人願意接手,若買輛紅色馬莎拉蒂很漂亮但並不是人人都接受。所以為什麼帝寶蓋得中規中矩但還是不少人趨之若鶩,因為它代表大眾富豪的品味。至於信義計畫區目前兩個豪宅案,一個是大陸工程邀請白派建築大師設計的「琢白55TIMELESS」,一個是中華工程委託法國年輕設計師設計的旋轉豪宅「陶朱隱園」。可以問大家較接受哪個品味,就可以確認哪個比較有「接手賣相」。

至於鄰居方面,社區有大企業老闆或明星進駐,當然知名度高,同時有人當「免費代言人」,這豪宅當然就有保值的價值。

Q2:富豪買豪宅,一般受薪階級有辦法利用其策略來操作嗎?

我想受薪階級想搭上「豪宅」的利多,還是回到成語「近朱者赤,近墨者黑」這句話。如果隔壁賣新房子豪宅每坪150萬,你這邊老房子半價賣75萬應該還是有市場。至於哪裡有豪宅開發?豪宅社區分佈在哪裡?建議大家可以運用我朋友李奕農先生創辦的「樂居網」,設立條件來搜尋豪宅基地分布在哪裡。

想想看,跟著豪宅基地走,這樣豪宅三大指標:地段、設計、鄰居,你也已經有了地段與鄰居兩項,這不也很有增值的機會!

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