108年公務人員高等考試三級考試考試試題

類科:地政

科目:民法(包括總則、物權、親屬與繼承)

一、A購買了甲區分所有建築物的區分所有權。房仲力薦甲區分所有建築物的停車位,非常便宜,值得投資。因此A又購買了兩個登記為專有部分的停車位。之後,甲區分所有建築物的另一區分所有權人B,及隔壁社區乙區分所有建築物的區分所有權人C,都因欠缺停車位,想向A購買其中一個停車位。物權法上有無可能?(25分)


物權法上有可能,惟應受相關法令之限制,詳述如下:

(一)區分所有建物之停車位可為民法上之專有部分或共有部分:

  1. 依民法第799條第1項規定:「稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」又公寓大廈管理條例第3條第2款明定:「稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建物。」;而所謂專有部分及共有部分,依民法第799條第2項規定:「專有部分,區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的;共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」至於專有部分又可分為主建物及附屬建物,主建物指建物之室內面積,為區分所有權人實際使用之最重要部分,附屬建物則指陽台、騎樓等;共有部分亦稱為公共設施,實務上有「大公」、「小公」之分,大公係區分所有建物之屋頂突出物及地下室法定防空避難室、蓄水池、配電室等全體區分所有權人皆須使用之空間,小公指僅各區分所有權人實際使用部分知各層樓梯及電梯等空間。
  2. 停車位可分為「法定停車位」、「增設停車位」以及「獎勵停車位」。依建物所有權第一次登記法令補充規定第12點第4款規定,法定停車空間(含車道及其必要空間)應以共有部分辦理登記;又增設停車位係指在法定停車位外,自行設置的停車位,此類停車位若構造上及使用上具獨立性,並符合土地登記規則第79條之規定時,得以專有部分為登記,反之,則須依土地登記規則第81條第2項之規定登記為共有;至於獎勵停車位指地方政府為配合都市發展解決停車問題,以不計入容積等之方式獎勵建築業者設置之停車位,與增設停車位同,若構造上及使用上具獨立性並符合有關法令之規定,得登記為專有部分或共有部分,惟此類停車空間必定供給不特定對象使用。
  3. 依民法第765條規定所有人,於法令限制之範圍內有自由處分之權。而數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人,同法第819條第1項規定各共有人,得自由處分其應有部分。惟民法第799條第5項規定:「專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。」又土地登記規則第94條規定:「區分所有建物之共有部分,除法令另有規定外,應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。」而此處法令另有規定,即指民法物權編施行法第8條之5第1項之規定:「同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部分符合修正之民法第七百九十九條第四項規定之比例而為移轉者,不受修正之民法同條第五項規定之限制。

(二)本題中,A所有之二停車空間皆係依土地登記規則第79條規定登記為專有部分。因車位屬「專有部分」,依民法第765條規定,A得自由處分該停車位,並依民法第758條不動產物權行為之規定移轉停車位所有權予B、C二人。惟題目中未敘明二停車位係屬「增設停車位」或「獎勵停車位」,如B、C二人取得「專有部分增設停車空間」,依民法第765條得自由使用、收益,並排除他人之干涉;若為「專有部分獎勵停車空間」則須忍受不特定公眾使用之不便。

(三)A所有之甲區分所有建築物停車位皆屬專有部分,依民法第765條之規定得自由處分,故B、C皆可向A購買其中一個停車位,於物權法上為有可能。


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