#本文章所提供之所有文字、數據、資料，
皆是作者分享個人自己的市場觀察心得及投資紀錄，
『但每個人的資金控管及資產配置各有不同』，絕非任何推介買賣『個股』之建議。
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#出處 文中資料 資料來源
1. 法說會 2.公開說明書 3.法人研究報告 4. 媒體新聞
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時間來到了 2025年 今天是 3/28
上一篇 北屯+南屯 分析是 今年2月整理的文章, 當時統計到 2024/12/22
今天我們把預售屋大數據資料庫 更新到 2025/2月
並把 北屯+南屯 數據一起比較
觀察的面相跟之前類似 包括
- 1. 預售屋成交趨勢 是否有共通性
- 2. 兩區域 總價 與 單價 的成交趨勢
- 3. Ｂy 總價 / 單價 拆分 不同區間 現象相同嗎?
- 4. 原始數據 平均成交總價 排名
- 5. 平均成交單價 排名
- 6. 誰的最高價 上80萬/p ?
- 7. 結論: 北屯 + 南屯 打房前後 單價vs總價 趨勢圖 一起比
先說結論 這篇寫了4小時的文章...
目前看起來
- 1. 央行已經把成交量打爛, 打到稅收可能大幅下降
- 2. 但是單價依舊穩固, 總價的話, 4000以上的高價宅比較少
- 3. 那為什麼沒有西屯, 因為西屯的資料 ... 還是自己留著就好 XD
資料如下
第一章圖 我們還是拿出 整個台中區域的 一目了然圖複習一下
這張圖與上次差不多
由於單價 總價沒有創新高
所以數據跟過去不會差太多
看一下綠色部分 就是 最近有成交代表的幾個建案
有些建案放不進去 太擠了
所以就大家看一下趨勢即可
這張圖當時花了不少時間才做好
1. 預售屋成交趨勢 是否有共通性
從下面的圖
可以看到
- 不管是北屯 or 南屯
- 此表格統計到 1月 (因為二月目前還沒開完, 會 bias掉真實值)
- 在919打房以後, 去年12月底的量比較多, 1月過年前數量又冷靜了下來
- 我猜測是因為今年記者大幅報導 成屋的價格有5~10%的回調
- 造成今年初大家對預售屋 再度開始觀望
- 2024/12月 是 南屯/北屯 共同成交量都 "變多" 的月份
- 2025/1月 是 南屯/北屯 共同成交量都 "變少" 的月份
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2. 兩區域 總價 與 單價 的成交趨勢
從下面四張圖可以看到
在總價方面
- 919打房後的 北屯更多案子成交上4000, 這行為 12月 跟1月差不多
- 而 南屯則是3500~4000的案子比過去增加許多
- 黃色的趨勢線 還是往上翹的
而單價方面
- 單價好像回不去
- 南屯 一躍而上 幾乎站上60萬以上 與過去9月以前形成明顯的對比
- 南屯的漲幅比北屯明顯
- 用大家都看得懂的術語就是 下面的圖, 顯示 長草長得更茂密
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3. By 總價 / 單價 拆分 不同區間 現象相同嗎?
總價 單價拆分比率圖
南屯與北屯的趨勢幾乎相同
- 打房後4000萬以上的案子成交 在12月變多, 但是在1月又消失
- 在單價上, 維持在5x 6x 7x的價格,
- 4x應該是買不太到 地點好的預售屋了
房子的成交單價 從內政部實價登陸 並沒有下跌,
但是7x字頭 明顯的減少.
(不過我有偷看答案, 2月開始, 順天MRL, 一堆7字頭, 甚至有8)
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4. 原始數據 平均成交總價 排名
(我們取社區總資料>10戶的來做統計)
以2024~2025目前所有的數據來說
扣掉店面以後
社區平均單價上4000萬的
- 北屯有 : 雙橡園2045, 有愛臻邸
- 南屯有: ONE 33, 精銳SkyOne, 精銳ABBA, 中陽旭月
但是北屯的推案量比較多
南屯的推案量沒有北屯多
但是南屯均價上4000的反而比較多
所以南屯的房價還是比北屯貴一些 這是我的看法
當然我自己也比較喜歡南屯
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5. 平均成交單價 排名
(我們取社區總資料>10戶的來做統計)
可以看到 單價平均在70以上的
南屯: 國泰森林薈, 精銳ABBA, 精銳SkyOne, 精銳LEAD
北屯: 龍寶有愛臻邸 , 華固豐匯, 雙橡園2045, 惠宇My Park, 還是這一些老面孔
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6. 誰的最高價 上80萬/p ?
(我們取社區總資料>10戶的來做統計)
打房後8字頭越來越少
這些基本上都是 比較早成的成交
- 最近有上8字頭的
- 基本上南屯我聽到的就 順天MRL比較多
- 還有西屯很多( 所以我才不做西屯的資料, 現在風頭上)
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7. 結論: 北屯 + 南屯 打房前後 單價vs總價 趨勢圖 一起比
最後我們一起看 北屯 南屯的 總價 跟 單價的關係圖
同樣的趨勢 可以看到
打房後
- 上面天花板被壓住
- 在北屯 南屯的單價80萬
- 目前還不多
- 但是有收腳
- 低單價的物件 沒了
- 這應該也是反映通膨的結果
- 這樣的結果 上面大頭 應該滿意了吧
- 單價不在創高 成交量縮這麼多
- 但是自住客在買房子
- 如果要買到好的建商 好地點
- 單價7字頭 看起來 還是跑不掉
下一篇文章 我們再補上新竹
看看新竹跟 台中的案子相比
用一樣的方式分析
有沒有看到甚麼不一樣的地方
敬請期待
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寫著寫著 看到今天大盤通殺
不過我依舊覺得營建股是個
配息領息 + 兼做差價好的選擇
外資今天 應該提款了不少
提到大盤指數都破底了 QQ
營建指數 還在撐
好像還好 繼續觀察
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艾立克日記 價值投資信仰
1. 價值投資
2. 空窗期買入有故事的營建股
3. 淨值比要跟過去自己比
4. 當年/隔年 高eps入帳，高配息入帳 是我最愛選的投資標的
5. 配息很重要 配息很重要 配息很重要
6. 淨值比的資本利得投資 是一種藝術
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