前幾天從 內政部實價登錄 將 北屯的數據撈出來整理
在日本 阿寒湖渡假的今天晚上
看完結凍的阿寒湖面 以及煙火 跟 北斗七星以後
我們也來看一下
南屯的大數據1780筆
如果 與北屯一起看有甚麼共同的現象
之後 新竹, 台北, 高雄 的資訊 也會放起來一起比
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在寫文章前 先看一下 道東 阿寒湖的天空
沒有光害
真的很美
大家可以去買 動物形狀的夾子
捏出不同形狀的雪人
回到今天這一篇文章
會把 北屯+南屯 2024年 1/1~12/21號的 預售屋大數據一起比較
包括
- 1. 預售屋成交趨勢 是否有共通性
- 2. 兩區域 總價 與 單價 的成交趨勢
- 3. 2024/12個月 by 總價 / 單價 拆分 不同區間 現象相同嗎?
- 4. 原始數據 平均成交總價 排名
- 5. 平均成交單價 排名
- 6. 誰的最高價 上80萬/p ?
- 7. 結論: 北屯 + 南屯 打房前後 單價vs總價 趨勢圖 一起比
先說結論
目前看起來
- 1. 預售屋的狀況 比 比成屋 溫熱許多...
- 2. 然後 本篇文章最後的資訊 應該不會讓大家失望
資料如下
第一章圖 我們還是拿出 整個台中區域的 一目了然圖複習一下
這張圖與昨天一樣
看一下綠色部分 就是 最近有成交代表的幾個建案
1. 預售屋成交趨勢 是否有共通性
從下面的圖
可以看到
- 不管是北屯 or 南屯
- 統計到 12/22號
- 在919打房以後, 12月目前的預售屋 成交戶數肯定會比11月分更多
- 而北屯的冰點是在10月
- 南屯的冰點是在11月
- 但是12月 是 南屯/北屯 共同成交量都變多的月份
2. 兩區域 總價 與 單價 的成交趨勢
從下面四張圖可以看到
在總價方面
- 919打房後的 北屯更多案子成交上4000
- 而 南屯則是3500~4000的案子比過去增加許多
而單價方面
- 呈現更熱絡的走勢
- 南屯 一躍而上 幾乎站上60萬以上 與過去9月以前形成明顯的對比
- 用大家都看得懂的術語就是 下面的圖, 顯示 長草長得更茂密
3. 12個月 by 總價 / 單價 拆分 不同區間 現象相同嗎?
總價 單價拆分比率圖
南屯與北屯的趨勢幾乎相同
- 南屯在打房後4000萬以上的案子成交變多了
- 且單價的趨勢更明顯
- 4月以前幾乎都是5x幾萬以下
- 5月開始有6x幾萬 變得多了不少
- 9月開始有7x幾萬
- 到了10,11,12月 幾乎8成都是6x~7x幾萬的房子
房子的成交單價 從內政部實價登陸 並沒有下跌
而記得前面的文章嗎
往前翻一下
且我也預計2025年開始 70幾萬的成交 會開始漸漸比重變高
4. 原始數據 平均成交總價 排名
平均總價落在4000萬以上的有四個
順天ONE 33 , 精銳SkyOne, 中陽旭月, 精銳ABBA
以成交數量來說, 順天跟 精銳的 成交戶數比較多
如下表格 至少都有20幾戶,
當然還是老話一句 這是中間樓層的房價
要有更開闊的視野 以及空間, 應該是要付出更多
我們把內政部實價登錄資訊也貼在下方讓大家參考
5. 平均成交單價 排名
可以看到 單價平均在70以上的
國泰森林薈, 精銳ABBA, 精銳SkyOne, 青山旭, 精銳LEAD
幾乎都是 大家耳熟能詳的 台中二線 建商 國泰/精銳 才有辦法均價上7字頭
(這裡提到的二線, 不是說他不好
台中的二線建商 在台灣其他城市 都屬於一線建商)
從下面內政部的資料也可以看到
要高樓層有些已經需要付出 75萬/p 以上
6. 誰的最高價 上80萬/p ?
最後看一下 誰的單價最高有到8字頭
依樣是上面剛才提過的
精銳ABBA, 青山旭, 國泰森林薈
除了這三個
最近銷售業務一直跟我喊說他們要成成交8字頭的
是2月份要推出的 順天MR.L , 讓我們拭目以待
7. 結論: 北屯 + 南屯 打房前後 單價vs總價 趨勢圖 一起比
最後我們一起看 北屯 南屯的 總價 跟 單價的關係圖
同樣的趨勢 可以看到
打房後
最近單價75~80萬的成交越來越多
這並不是打房沒有效果
我觀察到的是
- 這些成交案的都屬於自住宅
- 或是高資產人士 喜歡置產的產品
- 會落在上面這些 品牌好, 地點好, 公園第一排, 一層4~6戶以內
- 而高資產人士的成交
- 有時候他們的口袋可以afford自備7成
- 並不是央行的守備範圍
- 就像台積電的 基層主管以上 人真的很多 年收入500萬以上比比皆是 房子是他們的 置產/投資 第一選擇
剛性需求 在 北屯 南屯 繼續在 撐高單價中
下一篇文章 我們直接回到新竹
看看新竹跟 台中的案子相比
用一樣的方式分析
有沒有看到甚麼不一樣的地方
敬請期待
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明天要開盤了...
突然想到一個東西
就是 我們現在有了預售屋的第一手資料 跟趨勢圖
那預售屋的領頭羊 海悅的走勢
或是可以說 整個營建股的走勢....
跟剛才預收屋整個銷售趨勢 好像很類似.... XD
都是7月到高峰, 從8月以後壓力重重
有沒有這麼巧 XD
只要努力花多一點時間
每週至少更新一次大方向的預售屋資訊
好像找到一個 很有價值的參考指標...
可以領先市場
這好像是要告訴我們即使 沒有919
營建股族群走勢 也是相對高點
讓我們繼續看下去.....
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艾立克日記 價值投資信仰
1. 價值投資
2. 空窗期買入有故事的營建股
3. 淨值比要跟過去自己比
4. 當年/隔年 高eps入帳，高配息入帳 是我最愛選的投資標的
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